案 例
某县村民李某、孙某夫妇育有甲、乙、丙3个子女。1994年，李某以房屋陈旧需改建为由，申请办理建房用地审批。经村、乡、县政府三级审核批准，最终审批意见为：宅基地面积150平方米，原宅基地还耕300平方米。随后，李某、孙某夫妇超出审批面积建设二层楼房，且一直占用应予还耕的300平方米原宅基地。
案例：
1998年7月，李某、孙某夫妇又在其楼房东侧空地建房3间，交由乙及其妻子、女儿居住使用。2020年3月，全县启动农村房屋权籍调查工作，某调查测绘公司（以下简称“调查公司”）对李某楼房所在宗地出具不动产权籍调查表，记载实测宗地面积300平方米，建筑面积316平方米；对乙及其家人占用的楼房东侧区域出具不动产权籍调查表，记载实测宗地面积570平方米，建筑面积100平方米。2020年4月,该县自然资源局在上述两份权籍调查结果审核意见栏盖章并签署“宗地权籍调查表结果合格，建议予以登记”的审批意见。
2021年9月，县政府启动农村宅基地不动产确权登记工作，李某、孙某、丙作为一户就楼房及占用宅基地申请登记，权属确认表记载实际使用宗地面积300平方米、建筑面积316平方米，确认宅基地面积165平方米、住房建筑面积237平方米；乙作为一户就楼房东侧区域的房屋及宅基地申请登记，实际使用宗地面积570平方米、住房建筑面积100平方米，确认宅基地面积80平方米、住房建筑面积64平方米。经公示后，村民小组在村民委员会和镇政府分别在李某、乙两户权属确认表上签字同意并盖章。2022年3月，登记机构公告无异议后对上述宅基地及房屋予以登簿，并向李某、乙核发了不动产权证书（以下简称“案涉权证”），登记簿和案涉权证在载明其依法确权面积的同时，还在附记栏注记了实际占地面积及占地范围。
2024年9月，甲获悉上述两处宅基地确权登记后，以其宅基地及住房权利受损害为由，请求登记机构撤销案涉权证。因协商未果，甲向一审法院提起行政诉讼。一审法院认为，李某、乙确认合法的宅基地面积和住房建筑面积明确，但均无具体的界址位置，具体哪部分合法无法确定，合法宗地的“四至”不清、合法建筑指向不明，而明确不动产的坐落、界址是不动产登记工作的基本要求，也是登记机构实施登记行为需要查明的基本事实。因此，登记机构作出的案涉登记行为事实不清、证据不足。随后，一审法院作出判决：撤销登记机构颁发的案涉权证。登记机构不服，提起上诉。
问题：
宅基地合法部分界址不清的能否办理登记？
农村宅基地确权登记中的权利主体如何记载？
问题解惑：
（一）宅基地合法部分界址不清的能否办理登记的问题。
我国农村地区宅基地确权登记工作面临较为复杂的情况。由于一些地方存在历史形成、未分户、处理不到位等因素，存量宅基地超过当地面积标准的现象较为普遍。考虑到农村实际情况和不同历史时期管理政策的变化，在宅基地确权登记工作中，有关政策遵循了尊重历史、照顾现实的原则，对于特定历史时期和特殊情形下形成的宅基地超面积部分，要求在登记簿和证书附记栏注记实际使用土地和房屋的“四至”、面积便可。对此，《确定土地所有权和使用权的若干规定》《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》《自然资源部农业农村部关于分类化解历史遗留问题扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》（自然资发〔2025〕217号，以下简称 “217号文”）均予以了明确规定。
本案中，登记机构认为，经镇政府审批同意确权的三级确认资料中，只有宅基地和建房面积，并未明确具体“四至”，只能根据实际情况，明确每户合法的宅基地及房屋面积，以及实际占地及房屋的面积、“四至”，登记机构没有审批宅基地建房以及查处违法占地建房的职权。可以说，从现有政策层面来看，登记机构上述做法具有现实合理性，也符合已有规定。但是，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等规定，登记机构应当针对不动产具体情况履行审核职责后，将不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况事项，记载于不动产登记簿。这也是不动产登记制度的基本要求。
本案中，一审法院否定登记中采用主页载明宅基地和合法房屋面积而附记栏载明实际占用地和房屋的“四至”、面积的做法，虽然未得到二审法院认可，但有一定道理。217号文也明确提出，通知印发后新审批的宅基地，严格按照审批面积确权登记，超占面积不再注记。
（二）关于农村宅基地确权登记中权利主体如何记载的问题。
在法律层面，农村宅基地使用权的权利主体是户，但权利的实现又要落到户内具体的成员上。在不动产登记中，户内成员应在登记簿和权利证书中予以详细记载，分户及户内成员的变动，既要有明确的申请材料依据，也要通过规范的变更登记等程序来实现。
本案中，登记机构颁发案涉权证的登记行为涉及分户和户内成员变化，虽然对于变化后的结果有村民小组、村委会和乡镇政府的确认，但是，从登记连续性上来看，还需要对原有登记信息中户内成员等变动情况要求提供佐证材料并予以审查。对此，二审法院也予以指出，并以此支持了一审判决结果。
综上，二审法院认为，根据《条例》等的规定，登记机构应当对不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况事项进行审查并记载于不动产登记簿，在历史形成的宅基地超面积且超占部分无法补办用地手续的情形下，对超占面积部分在登记簿和权属证书附记栏中予以注明的做法，符合农村宅基地确权登记政策规定；登记机构在分户确权登记过程中，未关注到当事人甲系1994年宅基地使用权主体的户内成员之一，在申请人未提供甲放弃宅基地及房屋权利、镇政府提供的三级确权审核结果明显与建房用地审批材料不一致的情况下，未要求补充确权登记材料、未要求某镇政府重新出具三级确权审核结果，而直接据以颁发案涉权证的登记行为，缺乏事实根据。因此，登记机构部分上诉理由成立，但被诉登记行为事实根据不足。由此，二审法院于2026年5月作出判决：驳回上诉，维持原判。
本案的启示在于，不动产登记制度建设中面临各种各样的问题，我们既要考虑不动产权利保护和有关工作开展的便利性，更要考虑登记制度的统一性和权威性。对影响不动产登记内容完整性的前端管理环节，相关部门也要从源头上予以规范。